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富力地产资金紧张局面严峻 债务兑付压力增大

【电缆网讯】富力地产(02777.HK)是否面临现金流逆境,近来半年不停被市场关注。2019年7月26日,富力地产董事长李思廉签署的一纸“原则上停息拿地”的内部文件在收集传布,裸露该公司的资金饥渴。截至2020年3月尾,全国已有过百家房企发布破产的背景下,其处境令人眷注。

富力地产的现金流风险,在2019年下半年即已被爆出。收集传布的富力地产《关于要求地区公司确保完成贩卖义务的看护》,要求“2019年下半年原则上停息拿地”。行文只管克制,却足以令人感想熏染到无奈。

富力地产2019年中期的贩卖金额为602.2亿元,仅完成昔时1600亿元贩卖目标的37.64%,远低于2018年同期的速率。按照当时的测算,富力地产短期借贷及经久借贷当期到期部分579亿元,同期的现金及现金等价物仅为235亿元,至少存在344亿元资金缺口。

2020年3月26日公布的年报数据显示,2019年富力地产的职权合约贩卖目标完成1318.9亿元,仅实现年度目标的86.37%。截至2019岁终,富力地产一年内到期债务高达622.7亿元。只管其声称持有现金229.04亿元,但资金缺口进一步扩大年夜至393.66亿元。这意味着,富力地产资金首要的场所场面不仅没有缓解,反而变得更严酷。

2020年4月3日,评级机构穆迪(Moody's)将富力地产及其喷鼻港子公司的“B1”企业家族评级列入降级察看名单。穆迪觉得,“鉴于富力地产未来12-18个月的大年夜规模再融资需求,对其企业家族评级的下调,反应出我们对其高债务杠杆率和流动性风险上升的担忧”。

继2019年12月30日完成2.73亿股新H股配售,召募到37.35亿港元资金之后,富力地产在2020年第一季度内,已密集发出跨越236亿元总融资额度的申请,虽说已有多个项目显示为“被受理”状态。Wind显示,富力地产于2020年4月21日发行了一笔企业债券(032000374.IB),召募到10亿元资金。5月10日,知交所消息显示,富力地产2020年发行的100亿元小公募债券状态更新为“经由过程”。纵然110亿元的资金到位,富力地产仍旧还有288.36亿元的资金缺口。假使作最乐不雅预计,这些债券融资项目整个成功落地,亦有147亿元以上的资金缺口。这意味着,富力地产仍需完成147亿元以上的应收回款,或从他处挪腾一致现金才能填补这一缺口。

蒙受2020年新春的新冠肺炎疫情以来,全国房企于1月下旬先后歇工停售,进入全夷易近战“疫”状态,普遍蒙受了极限生计的磨练。为应对疫情,富力地产也将楼盘营销搬到了线上,推出了“全夷易近营销+网上看房+无来由退房”等组合拳。

公开资料显示,2020年2月15日至4月15日,富力地产所售全业态的房源都实现了在线购房。只要购房者在平台“富力好房”中缴纳3000元的定金并且签署《商品房网上认购书》,即可享受诸多福利。3月20日起,富力地产的匆匆销活动进一步进级,除原享有的六项职权,还可享受“锁房进级职权”与“成交转化职权”两大年夜“进级礼”。

贩卖数据显示,2020年1-2月,富力地产贩卖额仅为86.8亿元;2020年第一季度内,其职权合约贩卖金额为248.1亿元,贩卖面积约215.16万平方米,两项指标分手同比上升3%、11%。可以看出,富力地产的贩卖效果并不乐不雅,并且贩卖面积增速远高于贩卖金额增速,这该当不乏“以价换量”、薄利多销的因素。

市场寒潮持续、新冠肺炎疫情冲击,这是房地产市场的主旋律不变,即便贩卖政策边际宽松,亦难改房地产供销迁移改变的大年夜势所趋。行业冷落、贩卖乏力加之应收回款减弱,寄托贩卖回款以填补现金流量“窟窿”,压力山大年夜。而贩卖和回款的难度高企,不仅深刻影响贩卖资金的回流,还将严重制约其融资能力。

根据2019岁终数据,富力地产未来一年内到期的借钱622.71亿元,此中包括,无资产典质物(信用融资类)的债务规模约是240.34亿元,占比38.6%,非信用融资部分债务382.36亿元,约占其61.4%。

未来一年内,240.34亿元的信用融资到期之后,富力地产必要发债融资以实现“借新还旧”。加之2020年1月16日发行7亿元的超短期融资券,4月21日发债召募10亿元,5月10日经由过程的公募债券召募100亿元,富力地产仍旧还有至少123.34亿元额度的融资需求。

富力地产一年内到期的622.71亿元债务中,有369.31亿元的资产典质贷款。资产典质融资,平日由企业资产净值供给保证,发行上限一样平常限制于企业的典质资产范围之内。若房地产市场遇冷,房企资产的典质代价还有下跌可能。粗略测算,若典质类的资产市场代价下跌10%、20%,那么富力地产将新增38.24亿元、76.48亿元的资金缺口,那么,其信用类的融资需求或扩大年夜至161.58亿元、199.82亿元。而信用融资部分的债务“借新还旧”又是压力重重。

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